DPE collectif obligatoire : ce que les copropriétés doivent faire

Le DPE collectif obligatoire concerne désormais toutes les copropriétés d'habitation dont le permis de construire a été déposé avant 2013, y compris les plus petites : depuis le 1er janvier 2026, les immeubles de 50 lots au plus sont entrés dans le dispositif. Pour beaucoup de petites copropriétés, l'assemblée générale de 2027 sera la première occasion de voter ce diagnostic. Voici le calendrier, les votes à prévoir et le lien avec le plan pluriannuel de travaux et le fonds de travaux.

DPE collectif obligatoire : quelles copropriétés sont concernées ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif vise les bâtiments d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. L'obligation est entrée en vigueur par étapes, selon la taille de la copropriété :

• Monopropriété et copropriété de plus de 200 lots : depuis le 1er janvier 2024.
• Copropriété de 50 à 200 lots : depuis le 1er janvier 2025.
• Copropriété de 50 lots au plus : depuis le 1er janvier 2026.
• Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte : à partir du 1er janvier 2028.

Source : Service-Public.fr, fiche « DPE collectif ».

Concrètement, en métropole, toutes les copropriétés d'habitation construites avant 2013 sont aujourd'hui concernées. Le DPE collectif est valable 10 ans. Il n'a pas à être renouvelé si un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 classe le bâtiment en A, B ou C.

Que contient le DPE collectif ?

Le rapport décrit l'état énergétique du bâtiment, ses consommations d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre, avec les étiquettes énergie et climat de A à G. Il évalue aussi l'aération et la ventilation, et propose des recommandations de travaux avec une estimation de leur coût. Ces recommandations servent ensuite de matière première au plan de travaux.

Combien coûte-t-il et qui paie ?

Selon l'ADEME, citée par Service-Public.fr, un DPE collectif coûte en général entre 1 000 et 5 000 euros, selon la taille, la localisation, les caractéristiques de l'immeuble et le mode de chauffage. Les copropriétés soumises à l'obligation ne peuvent pas obtenir d'aide financière pour le payer : la dépense relève du budget du syndicat.

Comment se déroule le DPE collectif en copropriété ?

La démarche suit un ordre précis, piloté par le syndic.

1. Inscription à l'ordre du jour. Le syndic inscrit la réalisation du DPE à l'ordre du jour de l'assemblée générale. La décision se vote à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix exprimées).
2. Réalisation. Le syndic transmet les documents techniques au diagnostiqueur. Celui-ci doit être indépendant, impartial, assuré et titulaire d'une certification de compétence délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC. Il visite le bâtiment ou un échantillon de logements.
3. Transmission. Le rapport est adressé au syndic et à l'ADEME.
4. Présentation en AG. Le syndic présente le DPE à l'assemblée générale suivante et interroge les copropriétaires sur l'élaboration d'un plan de travaux ou d'un contrat de performance énergétique.

La loi ne prévoit pas de sanction directe si la question a bien été inscrite à l'ordre du jour et débattue. En revanche, la responsabilité du syndicat peut être engagée si un copropriétaire subit un préjudice, par exemple une difficulté à vendre ou à louer à cause d'un mauvais classement lié aux parties communes.

Plan pluriannuel de travaux : le prolongement du DPE collectif

Le DPE collectif ne s'arrête pas au diagnostic. Il alimente le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), lui aussi obligatoire.

Qui doit établir un projet de plan pluriannuel de travaux ?

Depuis le 1er janvier 2025, le PPPT concerne en principe tous les immeubles à usage total ou partiel d'habitation dont la réception date de plus de 15 ans, quel que soit le nombre de lots. La loi Climat et résilience l'a introduit par étapes : 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 2024 pour celles de 51 à 200 lots, 2025 pour celles de 50 lots au plus.

Le PPPT est un échéancier sur 10 ans des travaux sur les parties communes : sauvegarde de l'immeuble, entretien et amélioration de la performance énergétique. Il s'appuie sur une analyse du bâti, sur le DPE et, le cas échéant, sur le diagnostic technique global. Il est établi par un professionnel compétent, par exemple un bureau d'études, un architecte ou un thermicien, qui atteste de son impartialité et de son indépendance.

Quels votes en assemblée générale ?

Il faut d'abord voter, à la majorité simple, l'élaboration du projet et le choix du prestataire. Le PPPT est ensuite présenté à l'assemblée générale annuelle suivante. Son adoption, totale ou partielle, se vote à la majorité absolue de tous les copropriétaires. Une fois adopté, il devient le plan pluriannuel de travaux (PPT) et chaque opération est votée à son échéance, avec son financement.

Le PPT doit être actualisé tous les 10 ans. Le maire, le préfet ou le président de l'intercommunalité peut le demander à tout moment. À défaut de transmission dans le mois, il peut le faire établir d'office, aux frais du syndicat.

Le diagnostic technique global peut-il dispenser du PPT ?

Le diagnostic technique global (DTG) reste facultatif pour une copropriété existante, sauf demande de l'autorité publique en cas de désordres graves. Il comprend l'état apparent des parties communes, leur situation au regard des obligations réglementaires, un DPE et une liste chiffrée des travaux sur les 10 ans à venir. Si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur 10 ans, le syndicat est dispensé de PPT.

Fonds de travaux : combien mettre de côté ?

Le fonds de travaux finance le PPT. Il est obligatoire pour les immeubles à usage total ou partiel d'habitation, quel que soit le nombre de lots, à l'issue d'une période de 10 ans après la réception de l'immeuble. La cotisation annuelle minimale dépend de l'existence d'un plan adopté :

• avec un PPT adopté : au moins 2,5 % du montant des travaux prévus au plan, et au moins 5 % du budget prévisionnel ;
• sans PPT : au moins 5 % du budget prévisionnel.

L'assemblée générale peut voter un montant supérieur. Elle peut aussi suspendre les cotisations lorsque le fonds dépasse le budget prévisionnel, ou dépasse de 50 % le montant des travaux prévus au PPT.

Ce que cela change pour vous

Vous êtes copropriétaire dans une petite copropriété. Si l'immeuble date d'avant 2013, le DPE collectif doit être voté. Demandez au syndic de l'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, idéalement en même temps que l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux : les deux démarches se nourrissent l'une l'autre.

Vous êtes syndic, professionnel ou bénévole. Inscrire la question à l'ordre du jour et la faire débattre est la première protection du syndicat. Anticipez le calendrier : le PPPT doit être présenté à l'AG qui suit son élaboration. Pensez aussi à intégrer les travaux adoptés au carnet d'entretien.

Vous vendez un lot. Le PPT adopté, ou à défaut le projet de plan, est remis à l'acquéreur par le notaire, tout comme le DTG s'il existe. Une copropriété qui a fait ses devoirs rassure l'acheteur.

Vous gérez une monopropriété d'habitation. Le DPE collectif s'applique aussi aux monopropriétés depuis le 1er janvier 2024 si le permis a été déposé avant 2013.

Le Bureau VERT accompagne les syndics et les conseils syndicaux en Ille-et-Vilaine et en Bretagne pour leur plan pluriannuel de travaux, leur diagnostic technique global et leurs audits de rénovation énergétique. Pour préparer votre prochaine assemblée générale, demandez un devis.